Как защититься от застройщиков
В любой стране мегаполисы притягивают ярких, молодых, трудолюбивых и амбициозных. Но в нашей стране денежные потоки перекошены так, что Москва (и область) притягивает к себе вообще всех. Потому, несмотря на высочайшие цены на недвижимость, не уменьшаются потоки желающих приобрести жилье в перенаселённых Москве и Подмосковье. Спрос рождает предложение! Московская агломерация разрастается сотнями новых бетонных коробок на месте живописных полей и лесов, некогда спасавших мегаполис от грязного воздуха.
Новостройки теснят и дворы старых жителей. Масштабы бедствия по имени «точечная застройка» поражают воображение! Химки, которые являются одним из рекордсменов в этом антирейтинге строительного разгула, рискуют потерять последний общедоступный стадион, который ушлые местные власти также пытаются отдать застройщикам под жильё.
Удивительно ли после этого, что строительные компании, при содействии властей превращающие в ночлежки целые города, так же наплевательски относятся к своим клиентам – покупателям квартир в новостройках?!
По официальным данным, в настоящее время около 80% новостроек сдаются с задержкой в год-два. До недавнего времени большинство дольщиков были рады уже и этому. Получили квартиру – и на том спасибо. Но правосознание наших сограждан растет. И «философское» отношение к несоблюдению застройщиками сроков сдачи объектов и оформления прав собственности, к недоделкам и нарушениям строительных норм, к отсутствию обещанной в рекламе инфраструктуры – меняется на желание защитить свои права. И, как минимум, компенсировать за счет застройщика немалые неудобства от невозможности вовремя вселиться в свое жильё или недоделки при строительстве…
В значительной степени эта смена настроений происходит за счет получения информации о взысканных судом с того или иного недобросовестного застройщика сотнях тысяч рублей за задержку со сдачей очередной новостройки или понуждение его устранить какие-либо недоделки. Приходит понимание, что добиться защиты своих прав и получения компенсации с застройщика – реально.
Наши юристы неоднократно выступали в качестве представителей интересов дольщиков и разрешали споры с недобросовестными застройщиками. Иногда в такой ситуации достаточно подать иск на возмещение ущерба из-за задержки сдачи дома, иногда важнее отсудить право собственности, чтобы вашу квартиру не перепродали (двойные продажи — хоть и реже, но встречаются до сих пор). Так уж исторически сложилось, «ПРИНЦИПЪ» часто выступает в защиту прав дольщиков в делах по разрешению проблем с новостройками.
Мы уже упомянули о распространенности задержек по срокам сдачи объектов. Вы можете компенсировать эти нарушения застройщика. При этом, по закону, величина неустойки может доходить до полной стоимости договора (то есть квартиры). Однако судам дано право снижать эту сумму по основанию её несоразмерности нарушенному праву. Наша судебная практика говорит о том, что в среднем удается взыскать от 150 до 400 тысяч рублей (в зависимости от сроков задержки и стоимости квартиры). Сейчас все чаще удается переламывать судебную практику в сторону увеличения взыскиваемой суммы.
Часто застройщик полностью построенного дома не может выдать дольщикам документы для оформления квартиры. В такой ситуации самый быстрый и надежный способ защиты своих прав — признание права собственности через суд, а затем самостоятельное получение свидетельства о праве собственности.
Нередки и случаи с внезапно замершим или сильно затянувшимся строительством (а то и с банкротством застройщика). Отчего-то считается, что повлиять на застройщика или как-то защитить свою, пусть и не достроенную еще, квартиру в такой ситуации очень сложно. Выходом из этой ситуации является обращение в суд за признанием права собственности на объект незавершенного строительства.
Часто в «ПРИНЦИПЪ» обращаются дольщики, с которыми представители застройщика просто отказываются вести диалог и предлагают лишь расторгнуть договор, если дольщиков что-то не устраивает. Между тем, практика показывает, что при наличии 10-20 дольщиков, подавших в суд (на получение неустойки за просрочку сдачи дома или на признание права собственности на объект незавершенного строительства), застройщик резко меняет стратегию и старается договориться без суда, резко идя навстречу активной группе. Вплоть до добровольных выплат неустойки и ускоренного оформления необходимых документов на собственность. А найти сотоварищей по борьбе – несложно на интернет-форумах, посвященных конкретным объектам.
Ну, а тем, кто еще только выбирает себе будущее жилье в новостройке, советуем прибегнуть к правовой экспертизе заинтересовавших Вас строительных объектов. Перед любым вложением денежных средств такого масштаба необходимо произвести подробнейший правовой анализ предлагаемых к подписанию договоров. Не лишним будет оценить и сам жилой комплекс (не все то правда, что говорит реклама), историю застройщика и его подход к делу. Как показывает практика, часто еще на стадии принятия решения об инвестировании можно предугадать высокие риски вложений.
Так, несмотря на строгие законодательные ограничения, даже крупные игроки строительного рынка до сих применяют запрещенные вексельные схемы инвестирования в жильё. Также возможна реализация будущей квартиры через механизм нигде не регистрируемого предварительного договора, вместо исключающего двойные продажи ввиду прохождения госрегистрации Договора долевого участия. Всё чаще соинвестирование в объекты недвижимости происходит и через законную, но достаточно невыгодную для потребителя организацию строительными компаниями подконтрольных ЖСК и т.д.
Общественные объединения защиты прав потребителей (такие как «ПРИНЦИПЪ») пользуются определенными процессуальными привилегиями, предоставленными Законом. По делам, в которых подобные организации выступают в интересах потребителей – они полностью освобождены от уплаты госпошлины. Согласитесь, это значимый плюс в пользу обращения за правовой помощью именно к специализированным организациям, созданным для защиты прав потребителей.
Наши юристы обеспечивают консультирование и сопровождение дольщика на всех стадиях взаимодействия с застройщиком, представление его интересов при переговорах, а также, при необходимости, в государственных органах власти и органах местного самоуправления. Также может возникнуть потребность в оперативном получении информации по проблемным вопросам (в том числе, путем адвокатских запросов), касающимся судьбы (фактической и юридической) объекта инвестирования. Такая необходимость, например, может возникнуть в случае приостановки строительства, подозрительных действий застройщика и т.д.
Организация процедур приемки построенного жилья и экспертизы качества и полноты строительных работ актуальны при нарушении застройщиками обязательств по качеству построенного жилья. Строят сейчас быстро, повсеместно нарушая строительные нормы. Адекватным ответом на это является взыскание компенсации или понуждение застройщиков к пропорциональному снижению цены на основании выявленных недостатков или несоответствия качества стандартам и/или оговорённым в договоре условиям.
С примерами судебной практики и другой информацией по теме можно ознакомиться на сайте: http://9911850.ru Надеемся, данная информация вам пригодится.
Станислав Станкевич
Заместитель Председателя МОБО «Общество защиты прав потребителей и охраны окружающей среды «ПРИНЦИПЪ», телефоны для связи: (495)9911850, (499)2508498.
